Гражданские дела
Договорное право

Договорное право

Наши юридические услуги для физических и юридических лиц:

- изучение формы и содержания договора, его правовой анализ, правовая экспертиза договора на

предмет соответствия действующему законодательству и требуемых условий;

- консультирование по заключению и расторжению договора;

- подготовка правового заключения по проекту договора, либо действующему договору;

- составление договоров разного уровня сложности;

- составление претензии при нарушении условий договора;

- составление ответа(отзыва) в случае необоснованной претензии;

- представление интересов в судах всех инстанций по искам о нарушении договорных отношений.

Виды договоров, составляемых и проверяемых нами на предмет соответствия

действующему законодательству:

- предварительный, основной, присоединения, рамочный, опционный, с исполнением по требованию(абонентский), в пользу третьего лица;

- трудовые - договор срочный и бессрочный, с лицом без гражданства, с иностранным

гражданином, постоянно проживающим в Российской Федерации, трудовой договор с

гражданином государства - участника СНГ (Узбекистана, Таджикистана и т.д.);

- займа, услуг(договор возмездного оказания услуг), договор доверительного управления имуществом;

- купли-продажи(дома и земельного участка, квартиры, здания, сооружения, или другое недвижимого имущества, автомобиля, товаров, оборудования или другого движимого имущества);

- дарения, договор безвозмездного пользования (договор ссуды), мены, аренды, субаренды, ренты, найма, поднайма;

- договора о передаче авторских прав - договор об отчуждении исключительного права на произведение, лицензионный договор о предоставлении права использования произведения, договор авторского заказа, иные договоры, которые могут предусматривать распоряжение исключительным правом;

- поставки, проката, хранения(складского хранения, в ломбарде, ценностей в банке, вещей в камерах хранения транспортных организаций, в гардеробах организаций, в гостинице, вещей являющихся предметом спора (секвестр), договор аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, аренды предприятия, договор финансовой аренды (договор лизинга), договор перевозки груза, пассажира, фрахтования, транспортной экспедиции, подряда(бытового подряда, строительного подряда, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядных работ для государственных нужд), договор на выполнение научно-исследовательских работ, договор на выполнение опытно-конструкторских и технологических работ, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор о предоставлении товарного, коммерческого кредита, финансирования под уступку денежного требования (договор факторинга), банковского вклада, банковского счета, номинального счета, счета эскроу, публичного депозитного счета, страхования обязательного и добровольного(имущества, ответственности за причинение вреда, предпринимательского риска, личного, по генеральному полису), поручения, комиссии, субкомиссии, агентский, коммерческой концессии и субконцессии, простого товарищества,



Важно: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации; договор аренды здания или сооружения, помещения (жилого и нежилого), земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации;

при заключении договора аренды транспортного средства с экипажем ответственность за вред причиненный третьим лицам несет арендодатель, без экипажа - арендатор;

договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля;

если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц. Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Цена работы может быть определена путем составления сметы;

договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. Займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Теория

Договор выражает волю сторон, а правовой акт - волю издавшего его органа.

Договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон - для тех, кто не является сторонами, он может создать права, но не обязанности; в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется нормативный акт, им же определяется).

Статья 420. Понятие договора

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.



На примере договоров возмездного оказания услуг, поставки, аренды мы рассмотрим какие условия необходимо соблюдать(предусмотреть) при составлении договора, что является существенными условиями, а какие нет: существенным будет предмет договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ предметом договора возмездного оказания услуг является совершение исполнителем по заданию заказчика определенных действий или осуществление им определенной деятельности. Чтобы согласовать предмет договора, необходимо указать в нем перечень оказываемых исполнителем услуг. Включение в договор подробного перечня оказываемых услуг может минимизировать риск возникновения спора в связи с ненадлежащим оказанием (оказанием не в полном объеме) услуг.

По общему правилу условие о сроке оказания услуг не является существенным. Оно восполнимо, например, с помощью п. 2 ст. 314 ГК РФ (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок для его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, или же когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором должнику требования о его исполнении.

Вместе с тем срок оказания услуг может стать существенным условием, если одна из сторон заявит о необходимости его согласования (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Более того, на практике в договоре рекомендуется устанавливать сроки оказания услуг (начальный и конечный, можно указать и промежуточный срок (например, когда услуги оказываются в несколько этапов)). Это выгодно обеим сторонам: при наличии определенности в моменте исполнения обязательств по договору услуги должны быть оказаны в согласованный срок.

Стоимость услуг (цена)

Цена также не является существенным условием договора возмездного оказания услуг, кроме случаев:

- когда это прямо предусмотрено законом для определенного вида услуг;

- если условие о цене является существенным хотя бы для одной из сторон.

В случае если цена в договоре не определена, то ценой (стоимостью) услуг признается цена, которая взимается за аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Во избежание таких ситуаций рекомендуется установить цену в договоре. Стоит предусмотреть в договоре стоимость услуг с фиксированной суммой либо показатели (составляющие стоимости услуг) исходя из тарифов, расценок исполнителя. При этом тарифы и расценки исполнителя лучше оформить в качестве приложения, которое будет являться неотъемлемой частью договора.

Если одной из сторон, как правило заказчику, необходимо зафиксировать цену, целесообразно предусмотреть условие о том, что тарифы не могут быть изменены до определенного срока. Например, можно указать так: "Тарифы (прайс услуг) услуг Исполнителя, предусмотренные Приложением N ___ к настоящему Договору, действительны до "__" ______ ____ г. включительно и не могут изменяться Исполнителем в одностороннем порядке" либо так: "Тарифы (прайс услуг) услуг Исполнителя, предусмотренные Приложением N ___ к настоящему Договору, действительны в течение 1 (Один) года с даты заключения настоящего Договора. По истечении года Исполнитель вправе увеличить тарифы, но не более чем на 10% от тарифов, установленных в Приложении N ____ к настоящему Договору". В целях согласования срока оплаты нужно указать календарную дату, период или событие согласно правилам исчисления срока (ст. 190, 191 ГК РФ).

В договоре можно предусмотреть:

- предварительную оплату услуг (например: "30% от стоимости услуг, установленной в договоре, оплачиваются в течение трех банковских дней с даты подписания договора на основании счета, выставленного исполнителем заказчику, оставшиеся 70% стоимости услуг, предусмотренной п. ___ Договора, подлежат оплате в течение двух банковских дней с даты подписания сторонами Акта об оказанных услугах");

- оплату после оказания услуг (например: "Стоимость услуг Исполнителя, предусмотренная п. настоящего Договора, подлежит оплате заказчиком в течение трех банковских дней с даты подписания сторонами акта об оказанных услугах (ст. 190, п. 1 ст. 314 ГК РФ)").

Оплату услуг исполнителя также можно предусмотреть равными траншами и др.

Можно ли предусмотреть оплату услуг товарами, работами или другими услугами (так называемый бартер)?

Да, в договор можно включить условие о том, что услуги частично или полностью оплачиваются путем передачи товара, выполнения работ, встречного оказания услуг (бартер услуг). В этом случае договор будет считаться смешанным на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ. Это означает, что данный договор будет регулироваться положениями закона о возмездном оказании услуг и о купле-продаже (поставке) или подряде.

В договоре рекомендуется предусмотреть возможность составления одностороннего акта на случай, если заказчик уклоняется от подписания акта и не предоставляет мотивированный отказ от подписания акта (так называемое молчание заказчика). В случае немотивированного отказа заказчика от подписания акта об оказании услуг односторонний акт будет являться доказательством их оказания, а наличие корректной формулировки об этом будет гарантией получения судебного решения о взыскании денежных средств. При этом необходимо будет подтвердить факт направления акта сдачи-приемки услуг другой стороне для подписания.

Фиксация факта оказания услуг

В договоре целесообразно предусмотреть, какими документами будет фиксироваться факт оказания услуг. Это может быть отчет, письменная консультация, маркетинговое исследование, которые рекомендуется указывать в акте об оказанных услугах и прилагать к этому акту. В целях минимизации налоговых рисков заказчика по окончании оказания услуг сторонами может быть подписан только акт об оказанных услугах.

В договоре рекомендуется предусмотреть возможность составления одностороннего акта на случай, если заказчик уклоняется от подписания акта и не предоставляет мотивированный отказ от подписания акта (так называемое молчание заказчика). В случае немотивированного отказа заказчика от подписания акта об оказании услуг односторонний акт будет являться доказательством их оказания, а наличие корректной формулировки об этом будет гарантией получения судебного решения о взыскании денежных средств. При этом необходимо будет подтвердить факт направления акта сдачи-приемки услуг другой стороне для подписания.

Ответственность сторон

В договор рекомендуется включить условия об ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по договору:

- уплата неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору (ст. 330 ГК РФ). Для этого нужно указать случаи уплаты неустойки (штрафа, пеней) и ее размер, например: "В случае просрочки Заказчиком сроков оплаты услуг Исполнителя, предусмотренных п. настоящего Договора, Заказчик обязан выплатить Исполнителю неустойку в размере 1% (Один процент) от суммы просрочки платежа за каждый день просрочки";

- возмещение причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК РФ). Можно предусмотреть в договоре взыскание неустойки сверх убытков. По общему правилу убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения договора

Особенностью договора возмездного оказания услуг является то, что он может быть расторгнут путем немотивированного отказа одной из сторон от его исполнения (ст. 782 ГК РФ).

Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг, оплатив исполнителю фактически оказанные им услуги на дату получения исполнителем уведомления заказчика (п. 1 ст. 450.1, п. 1 ст. 782 ГК РФ).

Рекомендуется включить в договор условие о том, что "уведомление об отказе от исполнения Договора направляется Исполнителю по электронной почте на почтовый адрес. Данное уведомление считается полученным Исполнителем в дату направления уведомления Заказчиком на электронный адрес Исполнителя". Иначе уведомление может долго идти, например, Почтой России.

Можно предусмотреть направление уведомления курьерской службой, нарочным. В этом случае следует сделать копию уведомления для отметки сотрудником Исполнителя о получении с указанием даты получения, должности, полных Ф.И.О. и подписи стороны.

Обратите внимание: по общему правилу договор будет прекращен с момента получения контрагентом уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Вместе с тем можно согласовать иную удобную заказчику дату прекращения договора.

Важно: стороны могут установить в договоре иной режим последствий отказа от договора, например, включить в договор условие о полном возмещении убытков заказчиком (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). Если это условие не предусмотреть в договоре, во взыскании упущенной выгоды может быть отказано.

Исполнитель также вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (п. 2 ст. 782 ГК РФ).

Важно: не следует включать в договор условия, которые могут быть признаны ограничивающими право на односторонний отказ (например, указывать, что договор может быть расторгнут только по соглашению сторон или в судебном порядке, т.е. исключать право на односторонний отказ). Такие условия могут признаваться недействительными на основании ст. 168 ГК РФ, а некоторые условия и вовсе могут быть признаны ничтожными.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 15 Постановления Пленума от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (п. 2 ст. 168 и ст. 180 ГК РФ).

Под императивной нормой понимается норма права, выражение которой сделано в определенной, категоричной форме и не подлежит изменению по инициативе ее адресатов.

Напомним, что согласно ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Таким образом, поскольку ст. 782 ГК РФ императивно предусматривает право сторон на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, отказ от этого права ничтожен.

Срок действия договора оказания услуг

Как правило, договор действует с момента подписания его сторонами. Окончание срока действия договора определяется по правилам ст. 190, 191 ГК РФ:

- календарной датой (например, если вы знаете дату прекращения взаимоотношений, можно указать: "...и действует до 31 декабря 2021 года включительно");

- истечением периода времени, исчисляемого месяцами, неделями, днями или часами (например, в течение года с момента подписания договора. Данное условие характерно для взаимоотношений сторон, заключающих договор согласно условиям Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", где одна из сторон является государственным учреждением);

- указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Данный способ определения срока редко применяется, так как сложно подобрать событие, обладающее признаками неизбежности.

Продолжительность срока действия договора стороны определяют самостоятельно.

В Гражданском кодексе РФ не установлен максимальный срок действия договора возмездного оказания услуг. Однако в отношении отдельных договоров оказания услуг законодательством такие предельные сроки могут быть предусмотрены.

Например, ч. 1, 4 ст. 18 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" устанавливают предельный срок действия договоров об оказании финансовых услуг, заключаемых между органами государственной власти и финансовыми организациями по правилам о государственных контрактах. По общему правилу срок действия таких договоров не может быть более чем пять лет.

Договор возмездного оказания услуг может быть заключен на неопределенный срок. В случае если срок договора не определен, он также считается заключенным на неопределенный срок.

Можно ли оказать услуги по истечении срока действия договора?

Если договором не предусмотрено, что по окончании срока его действия обязательства сторон прекращаются, то по общему правилу договор продолжит действовать до определенного в нем момента исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Исполнитель в таком случае может оказывать услуги и требовать их оплаты (п. 3 ст. 425, ст. 781 ГК РФ).

Если же договором предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору, то оказание услуг в рамках данного договора невозможно.

Договор поставки

В соответствии со ст. 506 ГК РФ поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный договором срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Существенные условия договора поставки

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Существенное условие о предмете договора поставки считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 465 ГК РФ, если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным.

Последствия неоплаты товара при сохранении права собственности за продавцом до момента полной оплаты товара

На основании ст. 491 ГК РФ в случаях, когда в предусмотренный договором срок переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Возникает вопрос: вправе ли продавец, который сохранил право собственности на товар, требовать не возврата товара, а его оплаты?

Вправе. При неоплате переданного товара продавец, сохранивший право собственности на него, имеет право требовать либо возврата товара, либо его оплаты (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2017 N Ф05-13652/2015).

Проверка качества поставленного товара

В договоре поставки рекомендуется указывать не только место поставки товара, но и конкретный порядок (место и срок) приемки товара по количеству и качеству. В противном случае если покупатель подпишет накладную о принятии товара, то он не сможет предъявить претензии по качеству товара в дальнейшем, за исключением претензий по скрытым недостаткам (ст. 513 ГК РФ).

Проверка комплектности поставленного товара

В соответствии с положениями ст. 519 ГК РФ покупатель, которому поставлены товары с нарушением условий о комплектности (если условия о комплектности предусмотрены договором), вправе предъявить поставщику требования, предусмотренные ст. 480 ГК РФ, за исключением случая, когда поставщик, получивший уведомление покупателя о некомплектности поставленных товаров, без промедления доукомплектует товары либо заменит их комплектными товарами.

При этом ГК РФ не раскрывает понятия комплектности. Однако анализ судебной практики позволяет уточнить содержание этого термина. Статья 480 ГК РФ предусматривает, что в случае передачи некомплектного товара покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:- соразмерного уменьшения покупной цены;

- доукомплектования товара в разумный срок.

Если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе по своему выбору:

- потребовать замены некомплектного товара на комплектный;

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

В соответствии со ст. 482 ГК РФ в случаях, когда подлежащий затариванию и (или) упаковке товар передается покупателю без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке, покупатель вправе потребовать от продавца затарить и (или) упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара.

В договоре поставки товара также рекомендуется указать срок для извещения продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара. В случае несоблюдения данной рекомендации такие требования к поставщику можно предъявить в разумный срок. Однако разумный срок на направление претензии является оценочным, в связи с чем высока вероятность споров о том или ином временном периоде как о разумном сроке.

Односторонний отказ от исполнения договора поставки

Статья 523 ГК РФ предусматривает для сторон возможность одностороннего отказа от исполнения договора поставки только при существенном нарушении условий данного договора другой стороной.

Поставщик вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель неоднократно (два и более раза) нарушал сроки оплаты товаров, а также при неоднократной невыборке (два и более раза) покупателем товаров.

Покупатель вправе расторгнуть договор в случае поставки поставщиком товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок, а также в случае неоднократного нарушения (два и более раза) сроков поставки товаров.

В указанных случаях договор поставки считается расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Возмещение убытков при расторжении договора

Пункт 1 ст. 524 ГК РФ предусматривает право покупателя в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства продавцом (в случае если покупатель купил у другого лица по более высокой, но разумной цене товар взамен предусмотренного договором) предъявить к нему требование о возмещении убытков в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке.

"Зеркальная" норма о возмещении убытков предусмотрена и для продавца. Так, согласно п. 2 ст. 524 ГК РФ, если в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства покупателем продавец продал товар другому лицу по более низкой, чем предусмотренная договором, но разумной цене, продавец может предъявить покупателю требование о возмещении убытков в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке.

Заключение нового договора поставки до расторжения текущего договора не препятствует признанию судом нового договора заключенным взамен текущего (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ об ответственности за нарушение обязательств).

Договор аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, помещения, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Существенные условия договора аренды

Во первых, это условие о предмете договора. В договоре аренды рекомендуется идентифицировать арендуемое имущество. При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Однако есть исключение: в случае если арендуемое имущество было передано арендодателем арендатору и у сторон не было споров относительно неопределенности предмета арендованного имущества (например, помещение по договору фактически было передано вместе с комплектом ключей), признать договор аренды незаключенным по данному основанию не удастся (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Во вторых, письменная форма для договора аренды зданий, сооружений.

В силу п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Обратите внимание: несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В связи с этим, чтобы минимизировать затраты, в том числе на оплату расходов, связанных с процедурой государственной регистрации договора аренды, стороны нередко заключают договор на 11 месяцев (до года), а по истечении этого срока перезаключают его.

Считается ли договор действующим в случае несоблюдения условия о его государственной регистрации? Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Этот вывод следует из информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, в п. 3.

В третьих, условие о размере арендной платы (для договора аренды зданий, сооружений, земельных участков). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений, земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Можно сделать вывод, что и для договора аренды помещений размер арендной платы является существенным условием, поскольку помещение неразрывно связано со зданием (сооружением), в котором оно находится.

Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Как указал ВАС РФ в п. 10 информационного письма Президиума от 25.02.2014 N 165, в этом случае договор аренды не является заключенным в силу прямого указания закона.

В четвертых, выкупная цена (для договора аренды недвижимости с правом выкупа).

Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В случае если стороны не предусмотрели размер выкупной цены в договоре, они могут это сделать, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору.

В пятых, условия, относительно которых стороны достигли соглашения в качестве существенных.

Если для стороны существенно важно согласовать, например, цель использования объекта аренды, то данной стороне следует прямо указать на необходимость достижения соглашения относительно такого условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ о заключении и толковании договора). Для согласования такого условия, как уже отмечалось ранее, стороне рекомендуется по своему выбору:

- направить другой стороне в письменной форме соответствующее предложение;

- зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий к договору;

- иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке, в протоколе ведения переговоров и др.

Если условие не будет согласовано, сторона, которая ссылалась ранее на необходимость определить то или иное условие в качестве существенного, может ссылаться на незаключенность договора, если она не подтвердила действие такого договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

В шестых, иные условия, которые законодательно определены в качестве существенных для некоторых договоров аренды.

Субаренда

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Важно: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае если договор аренды предусматривает осуществление капитального ремонта, рекомендуется установить конкретные сроки, при их отсутствии необходимо документально фиксировать факт обращения к арендодателю с требованием об исполнении обязательства по производству капитального ремонта или согласовать с арендодателем проведение арендатором капитального ремонта и зачесть сумму, потраченную на проведение капитального ремонта, в счет арендной платы.

Обратите внимание: расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если только арендатор не докажет необходимость его проведения (в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок (договором может быть установлено иное). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. На практике это делается не позднее чем за два-три месяца до даты истечения срока действия договора.

Заключая договор аренды на новый срок, стороны по взаимному соглашению могут изменить условия договора.

Обратите внимание: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Улучшения арендованного имущества

Если арендатор произвел отделимые улучшения арендованного имущества, они являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Ответственность арендодателя за недостатки сданного

в аренду имущества

Арендодатель, передавший арендатору арендуемое помещение с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им (даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках), отвечает перед арендатором за такие недостатки.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору (ст. 612 НК РФ):

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Досрочное расторжение договора аренды

Действующим законодательством РФ предусмотрено право сторон на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обратите внимание: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда (ст. 620 ГК РФ):

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Статья 307. Понятие обязательства

1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Четыре из поименованных в ГК шести способов обеспечения - неустойка, залог, поручительство, задаток - возникают, как правило, из договора. Презумпция возмездности любого договора (п. 3 ст. 423 ГК), запрещение коммерческой организации оказывать при заключении публичного договора предпочтение одному лицу перед другим (п. 1 ст. 426 ГК), признание договора, подлежащего государственной регистрации, заключенным лишь с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Обычай - правило поведения, основанное на длительности и многократности его применения. Авторитет обычая в конечном счете опирается на формулу: так поступали все и всегда.

Вставка